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蘋果直擊觀塘豬籠城寨14地舖間 56劏房

住客打開門口乘凉、小朋友在門外空地跑跑跳跳,儼如電影《功夫》中的「豬籠城寨」般的小社區。然而觀塘雲漢大樓這些「理想居庭」,竟是由地舖改裝而成的劏房。環形大廈 30個地舖中,14個地舖被改建成各式各樣的劏房,最誇張一個「一劏九」,部份更屬「複式」單位。本報記者粗略計算,該處最少有56個劏房。當中有不少與去年底違反清拆令被判入獄的「劏房天后」羅靜卿及「房王」陳華有關。

根據土地契約,觀塘雲漢街 30號雲漢大樓地舖單位可作「住宅或商業」用途,但改建工程或涉及僭建,甚至違反樓宇防火安全規格。有議員擔心一旦發生意外,或會影響安全。屋宇署至截稿前未回覆大廈是否涉及僭建等問題。


雲漢大樓近 200個單位,地舖及樓上有多間劏房,住滿老中青三代人。


5號地舖劃成五間房,房間大門設在長長走廊的左旁。


複式劏房單位,地下一層間為客廳,廚房裝修整潔。


月租數千「唔憂冇人租」


有 40年歷史的雲漢大樓。

有40年樓齡的雲漢大樓,有一個特色「回」字商場,部份地舖大門向內街。圍繞大樓有30個地舖,最少18個有人居住,憑地舖外圍水錶數目及信箱計算,當中 14間被改成約56個劏房。由於舖位樓底有17呎高,部份地舖劏成上、下兩層分租,有的將上下層作複式單位出租。其中31號舖更是「一劏九」,記者翻查舊圖則,發現店舖連廁所也間房。另外有3間打通店舖,則間成 4間「複式大劏房」,每間面積達400平方呎,是劏房群中「豪宅」。其他劏房面積大都是百多至200餘呎。區內地舖以車房為主,約1,000平方呎的地舖月租約1.5萬元。有區內地產代理稱,雲漢大樓向內街地舖因人流少無人問津,有業主於是改建成劏房出租,且「唔憂冇人租」。代理說,這些地舖劏房月租2,000多至 4,000元不等。上周一家百餘呎的劏房,租金升逾 3,000元。以每個單位3,000元月租計算,一個分成9個劏房的地舖,每月租金回報達 2.7萬元,分為4個劏房的地舖,月入1.2萬元。記者到雲漢大樓觀察,發現該處環境清靜,地舖劏房圍繞天井內外圍,位處中央的劏房特別「風凉水冷」。至於複式劏房每層樓底約8至9呎,較一般樓宇略低,但租客仍出入自如,沒有壓迫感。有業主更用盡地底空間,將下層劏房伸延至地面以下,但未知是否挖深改建。記者以租客身份,隨地產代理陳小姐到一個約120平方呎的上層閣樓劏房「睇樓」。她明言:「得番呢間未租出,冇第二間揀!」一如該處大部份劏房,踏入房間可說「一眼睇晒」,房間設有僅夠放馬桶的廁所,牆角位有個煮食間,只可放個煮食爐,房內設有冷氣機、熱水爐和抽油煙機,每月租金 2,900元,水電費需計,每度水收費10元,每度電收費1元。

「唔會有咩租務糾紛 o架」



記者追問劏房改建會否影響屋內結構導致危險,陳不耐煩說:「人人都咁住,住滿晒人,唔驚啦!」她又稱,租住雲漢大樓地舖劏房毋須打釐印,「你住得好哋哋,唔會叫你走,唔會有咩租務糾紛o架!」測量師學會建築測量組主席何鉅業指出商舖舖面較寬闊,如果預計人流較多,可能設有後門作走火通道,但商舖間成多個小單位後,單位外的走火通道位置、闊度必須符合標準,否則會造成危險。至於部份單位設於地面以下,何鉅業說,掘地底時或會影響建築物結構,甚至影響地下渠道和泥土,有機會構成危險。至於閣樓結構必須穩固,間房用的建築物料耐火效能必須要高。觀塘區議員徐海山則指地舖本用於營商,沒有合規格衞生或防火設施等,擔心引起安全問題。觀塘雲漢大樓於 1971年落成,樓高 9層。近期不時有物業成交,呎價大約 3,500至3,800元,單位易手後都被改建成劏房出租。在上址任管理員已25年的劉伯表示,近期有很多新移民遷入大樓內的劏房,更有一些夫妻為偽裝分居騙取綜援而承租。他又透露,電波少年謝昭仁亦曾在上址租住十多年。


雲漢大樓商場地舖變劏房群,儼如小城寨。

話你知租約無打釐印零保障

根據法例,住宅物業的租賃,不多於三年租期可以口頭或書面租約的形式訂立。可以毋須繳交印花稅(俗稱打釐印)和不用在土地註冊處註冊。不過沒有繳付印花稅的租約或租契不能在土地註冊處註冊,亦不能被法庭(包括土地審裁處)接納為證據,對出租人和承租人都無保障的。一般而言,印花稅總額會由業主和租客平均分擔。律師梁永鏗指,法庭只接受有釐印的文件,因此租客與業主沒有簽租約及打釐印,發生租務糾紛,租客可能「蝕底」。他舉例,屋宇署在租約期滿前要求清拆閣樓,租客如想追討賠償,業主不予理會,租客難以追究。梁補充,若租客堅持追究,可提出訴訟時補交釐印費,但或需繳交幾倍罰款。

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住客:好凉爽有位晾衫


120呎、 200呎,還有複式的 400呎「獨立屋」,雲漢大樓地舖商場的劏房群,有不同的劏房式樣選擇。記者接觸到一位與丈夫及 3歲女兒租住兩層高複式劏房的新移民少婦,她這樣形容住所:「好凉爽,有好多位晾衫、好過住樓上(雲漢大樓)嗰啲劏房。」

有窗有廳好過一般劏房

走進地舖商場,發現一間間劏房門口或窗前,都掛着晾曬的衣褲,有的更將洗衣機亦放在房門外,記者見到其中一家人,住在一間有上下兩層,內設樓梯上落的劏房,女戶主向記者稱,她兩個月前以4,000元租金租住上址,上下兩層面積共400呎,地下做客廳、廚房,樓上則作睡房,空間頗充裕,加上兩層均有窗,確較一般劏房優勝,她與丈夫很滿意。另一名住客楊小姐表示,她住在上址一年多,百多呎套房有廁所和廚房,有獨立門口出入,最初入住時曾擔心環境太靜,其後發現部份地舖養狗,反而令她安心,不過曾見過曱甴和老鼠。對於樓下劏房成群,雲漢大樓的住客看法不一,居民林小姐說,四年前搬入時已有地舖劏房,現時最擔心遇上火警,恐怕人多擠逼難以迅速逃生。另一居民陳先生則表示,大樓商場地舖本來多是木器加工場,多年前間成一個個劏房出租,幸好大廈與商場地舖出入門口不同,反而不太擔心走火問題,而且治安、 衞生環境亦沒有因此而變差。


劏房外放着洗衣機、鞋櫃,比一般劏房環境優勝。

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劏房天王天后擁七間


雲漢大樓最少有 14個地舖用作劏房,《蘋果》發現其中 6個地舖的業主是一名叫陳華男子或其公司擁有。陳華與去年因非法僭建被判監的「劏房天后」羅靜卿關係密切,兩人報住地址同為東頭邨某單位,是他們年前以逾 23萬元向房委會購入。羅在雲漢大樓亦有一間地店舖房。

從事裝修精於改裝

自 90年代初,羅靜卿多次以個人或與陳華聯名購入約 50個單位,絕大部份位於觀塘和牛頭角等地,普遍樓齡超過40年,當中包括樓上單位和地舖,他們購入的單位,大部份曾被屋宇署釘契,有些更被釘契八至九次。根據物業買賣紀錄,兩人曾將部份單位轉售圖利,低買高賣下,鮮有損手。去年12月底,羅靜卿因未有執行屋宇署清拆令,清拆其名下一個位於雲漢道福興樓地舖僭建閣樓,罕有被判監一個月。陳華在雲漢大樓持有的單位全部改建為劏房出租,最多「一開六」,亦有單位改建成複式劏房。羅靜卿在雲漢大樓也先後持有兩個地舖,均改建為套房,她在07年初將其中一間出售。據區內地產代理透露,陳華本身從事裝修生意,精於改裝套房工程。現場所見,大部份劏房單位鐵閘都一式一樣,部份寫有「陳生」字樣,相信正是陳華的「傑作」。

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