市民日報──漫談澳門法律
(文章內容以見報日的法例為依據)
2012.06.03 見報
本澳通脹率持續上升,物價上漲,連房屋的租金亦受到影響。業主和租客之間為租金調整一事就產生不少矛盾。與租金調整有關的疑問亦隨之而生:業主提出加租,租客可否拒絕?加租的幅度,法律又有沒有規定?今次我們就談談加租的法律問題。
其實,當租金金額在租約內訂明後,原則上,租賃雙方都不可以任意調整。不過,法律同時規定了兩種加租情況:一、透過協議,出租人可以加租;二、出租人服從行政當局的命令,對單位進行特別保養工程或改善工程時,可以要求加租。由於現實中,第一種加租情況較為常見,所以以下主要探討協議加租的規定。
所謂“協議加租”,是指透過租賃雙方的同意而提升租金。一般來說,這類協議可以是事前協議或事後協議。事前協議是指在簽署租約時,雙方已就加租問題作出了規定,例如訂明甚麼時候可以加租、加多少等內容,而日後雙方便按照租約中的加租條件及規則行事。
至於事後協議,是指當初在租約上沒有加租規定,雙方只是在簽署租約後另外協定而已。在租約沒有任何加租條款的情況下,當出租人想加租時,他唯一可以做的,就是透過事後協議的方式,即要取得承租人的同意後,方可在租約生效期內加租。
另外,加租幅度方面,法律上沒有對透過協議加租的上下限作出任何限制。加租的幅度是多少,完全取決於雙方的合意。不過,如果在租約或協議當中的加租條款,是出租人任意訂定或明顯不合理時,那麼承租人亦有權單方向法院聲請,要求變更有關規則。
要和諧穩定發展一段租賃關係,租賃雙方都應該互相信任、互相體諒,尋求一個滿足雙方利益的合理共識。如果雙方在訂立租約時,已事先清楚訂明加租問題,定能避免不必要的爭拗。
註:本文主要內容參閱《民法典》第999條的規定。
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